【案情简介】2019年，21户业主购买了海南省澄迈县老城镇某楼盘的商品房。《商品房买卖合同》约定，开发商应当在2020年6月30日前交房，并约定了交房条件和交付文件。但开发商直到2021年12月3日才办理了建设工程竣工验收备案，并通知业主收房。开发商称是疫情原因导致逾期交房，要求扣除180天的违约责任；因项目规划的停车位地块被临近村委会修路占用，导致无法建设规划车位，经自然规划局改变了规划，应当扣除50天的违约责任，只同意赔偿业主三年左右的物业费。业主们找到我们。

【律师观点】1、开发商逾期交房构成违约，应当按合同约定的日万分之1.5的标准赔偿逾期交房违约金。2、开发商在2021年12月3日未达到合同约定的交房条件，不能提供合同约定的12项交房文件，逾期交房违约金不能只计算到2021年12月3日。3、签订合同后发生疫情属于不可抗力，应当扣除因疫情影响的期间，但开发商未提交任何因疫情而逾期的证据，只能扣除一级响应期间的31天。4、开发商因第三人原因改变规划造成对业主违约，应当承担违约责任。

【法院判决】1、开发商应当按合同约定承担逾期交房的违约责任。2、开发商虽然在2021年12月3日没有达到约定的交房条件，不能提供合同约定的交房文件，但商品房已经竣工验收备案，基本满足交付入住的前提，逾期交房违约金应当计算至该日。3、疫情原因扣除开发商54天的违约责任。4、开发商因第三人原因改变规划造成对业主违约，应当承担违约责任。

律师认为，法院判决的第1、4项正确，第2、3项值得商榷，有部分业主已提起上诉。