【问题提出】1、小区地面经过规划的车位，归开发商所有，还是归业主共有？2、如果开发商在《商品房买卖合同》中明确约定，地面规划车位归开发商所有，该约定是否有效？
【裁判要旨】顺发公司要求佳境天城业委会返还的87个车位系地面停车位、公建车位，未计入建筑面积和容积率，均不能办理产权登记手续，故不能成为享有专有权的专有部分。上述地上车位虽在小区建造之初经过规划设计，但是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施。而地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间、不计算建筑面积，且顺发公司作为该小区项目的房产开发公司，并未举证证明其对案涉地上车位有额外的成本投入，故该无法办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，实质上系占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地的车位，应认定属于业主共有，顺发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
顺发公司与购房者签订的《商品房买卖合同》约定的“小区地面停车位使用权归出卖人所有”和附件四“必需的基础设施与公共配套，不包括汽车库（位）等；汽车库位所有权（使用权）归出卖人所有，买受人使用汽车库（位）需单独向出卖人购买或租赁；”内容，系顺发公司提供的格式条款，该格式条款中关于地面车位归属的约定属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，顺发公司也未提供证据证明其对上述条款尽到了合理提示及说明义务，该格式条款应属无效。
【裁判文书】
浙江省杭州市中级人民法院
民事判决书
（2022）浙01民终9746号
上诉人（原审原告）：顺发能城有限公司
被上诉人（原审被告）：杭州市萧山区佳境天城第三届业主委员会
上诉人顺发能城有限公司（以下简称顺发公司）因与被上诉人杭州市萧山区佳境天城第三届业主委员会（以下简称佳境天城业委会）车位纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2022）浙0109民初2991号民事判决，向本院提起上诉。（略）本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：2003年5月28日，顺发公司与杭州市萧山区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，载明：（略）主体建筑物性质：公建、住宅，建筑容积率：公建用地部分在2.0以下，居住用地部分在1.2以下。2004年8月10日，顺发公司取得建设用地规划许可证，载明：（略）根据调取自杭州市萧山区城建档案馆的佳境天城总平面图，主要技术经济指标如下：（略）机动车总停车位1566辆、住宅部分1479辆、公建部分87辆；其中：地面停车位87辆、公建部分87辆；（略）。上述地面停车位均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。一审庭审中，顺发公司、佳境天城业委会双方就上述87个地面停车位的具体位置，在佳境天城总平面图中进行了编号确认。2004年9月，顺发公司就上述公共设施用地和住宅用地分别取得土地使用权登记证。2005年5月30日，杭州市工商行政管理局萧山分局作出格式条款备案编号核发通知书，载明：（略）。顺发公司作为出卖人与购房者签订编号为2005-1-1-26号《商品房买卖合同》，第十八条第6点载明：小区地面停车位使用权归出卖人所有。附件四“合同补充协议”第一条载明：本合同出卖人出卖的为商品房及本合同第十三条、第十四条所规定的必需的基础设施与公共配套，不包括杂物间、汽车库（位）与幼儿园、会所、运动场馆等；杂物间、汽车库位所有权（使用权）归出卖人所有，买受人使用杂物间、汽车库（位）需单独向出卖人购买或租赁；幼儿园、会所运动场馆等为出卖人所有的经营性资产。架空层、杂物间、（地面）汽车库（位）、幼儿园、会所、运动场馆等不计入公摊。（略）
顺发公司一审的诉讼请求：1．佳境天城业委会移交地面停车位87个；2．佳境天城业委会返还顺发公司车位使用费344400元；3．本案诉讼费用、鉴定费由佳境天城业委会承担。
原审法院认为：本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点是佳境天城小区87个地面车位的性质及权利归属认定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十四条第二、三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”落实到本案：一、根据以上法律、司法解释之规定，物权法第七十四条所谓“规划车位”应系指建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。二、佳境天城小区地面车位虽经过建筑规划，但此地面车位所占面积没有纳入容积率的计容地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故其并非所谓“规划车位”。三、承接第二点，佳境天城小区地面车位不能够登记成为特定业主所有权的客体，不能成为享有专有权的专有部分，其本质属于土地使用权范畴。即使顺发公司在建造佳境天城小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。据此，佳境天城小区地面车位应属于业主共有。四、顺发公司与购房者签订《商品房买卖合同》时采用了格式条款，即第十八条第6点“小区地面停车位使用权归出卖人所有”和附件四“合同补充协议”第一条“本合同出卖人出卖的为商品房及本合同第十三条、第十四条所规定的必需的基础设施与公共配套，不包括杂物间、汽车库（位）与幼儿园、会所、运动场馆等；杂物间、汽车库位所有权（使用权）归出卖人所有，买受人使用杂物间、汽车库（位）需单独向出卖人购买或租赁；幼儿园、会所运动场馆等为出卖人所有的经营性资产。架空层、杂物间、（地面）汽车库（位）、幼儿园、会所、运动场馆等不计入公摊”。该格式条款中关于地面车位归属的约定显属对购房者业主主要权利的排除，应属无效。综上，佳境天城小区地面车位属于业主共有，顺发公司的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回顺发能城有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1300元，由顺发能城有限公司负担。
宣判后，顺发公司不服，向本院提起上诉称：（略）
佳境天城业委会二审答辩称：（略）
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，顺发公司要求佳境天城业委会返还的87个车位系地面停车位、公建车位，未计入建筑面积和容积率，均不能办理产权登记手续，故不能成为享有专有权的专有部分。上述地上车位虽在小区建造之初经过规划设计，但是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施。而地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间、不计算建筑面积，且顺发公司作为该小区项目的房产开发公司，并未举证证明其对案涉地上车位有额外的成本投入，故该无法办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，实质上系占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地的车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，应认定属于业主共有，顺发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。且，顺发公司与购房者签订的《商品房买卖合同》第十八条第6点约定的“小区地面停车位使用权归出卖人所有”和附件四“合同补充协议”第一条约定的“本合同出卖人出卖的为商品房及本合同第十三条、第十四条所规定的必需的基础设施与公共配套，不包括杂物间、汽车库（位）与幼儿园、会所、运动场馆等；杂物间、汽车库位所有权（使用权）归出卖人所有，买受人使用杂物间、汽车库（位）需单独向出卖人购买或租赁；幼儿园、会所运动场馆等为出卖人所有的经营性资产。架空层、杂物间、（地面）汽车库（位）、幼儿园、会所、运动场馆等不计入公摊”内容，系顺发公司提供的格式条款，该格式条款中关于地面车位归属的约定属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，顺发公司也未提供证据证明其对上述条款尽到了合理提示及说明义务，该格式条款应属无效。故原审法院认为顺发公司的诉讼请求依据不足，未予支持，并无不当。（略）判决如下：
驳回上诉，维持原判。
审 判 长 张 巧 薇
审 判 员 韦 薇
审 判 员 孔 文 超
二○二三年四月二十五日
法官助理 刘 小 敏
书 记 员 杨 帆
【律师说法】业主维权律师认为：1、小区的地面规划车位归业主共有，2、开发商在《商品房买卖合同》中约定，地面规划车位归开发商所有，该约定因排除业主权利而无效。