【问题提出】1、开发商在交房时，交付的物业管理用房建筑面积低于各省规定的标准，业主委员会能否要求开发商补足物业管理用房？2、已经登记在开发商名下的办公用房，能否要求作为物业管理用房过户到全体业主名下？3、业主委员会能否要求开发商赔偿逾期交付物业管理用房期间的损失？开发商应当从何时开始赔偿？按什么标准赔偿？

【判决要旨】《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条规定，新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房；建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总面积的千分之七配置，并无偿提供。根据上述规定，被告在竣工交付物业服务用房时，除先期规划的323.26平方米房屋外，还应调配相应的房屋以补足物业服务用房。经核算，南洋壹号公馆的地上建筑总面积为225953.46平方米，参照《苏州市住宅区物业管理条例》规定的标准，被告应向业主提供不少于1581.67平方米（225953.46×7‰）的物业服务用房。原告作为南洋壹号公馆的业主委员会代表业主要求被告交付具有产权的物业管理用房，本院依法予以支持。扣除已经交付的部分，原告明确指向2幢办公02室、03室、04室、05室、06室、07室房屋（建筑面积合计1262.5平方米）作为补足的物业服务用房，经本院核算，亦符合相应规定，本院依法予以支持。

    对于原告主张的未及时交付物业服务用房产生的占有使用费损失问题。物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，被告于2012年12月14日取得商品房现售前与交付使用备案，其理应向业主同步交付相应的物业服务用房，但至今未调配足额，应向原告支付逾期交付期间的占有使用费。关于起算时间，原告主张自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止，依法有据，本院予以支持。

    【一审判决】

江苏省太仓市人民法院

民 事 判决 书

（2019）苏0585民初5984号

原告：太仓市南洋壹号公馆业主委员会

被告：苏州兆元置地有限公司原告太仓市南洋壹号公馆业主委员会与被告苏州兆元置地有限公司所有权确认纠纷一案，（略）本案现已审理终结。

原告太仓市南洋壹号公馆业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告提供面积不少于1258.41平方米的物业服务用房（位置为小区房屋面积实测成果报告中2幢1-2层办公用房02、03、04、05、06、07，合计1265.5平方米），并办理产权登记到南洋壹号公馆全体业主名下；2.判令被告支付原告上述物业服务用房占有使用费（按1元/平方米/天的标准，并按1258.41平方米的70%计算出租率，自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止，暂计六年为1929143元）。事实和理由：原告系南洋壹号公馆小区业委会，2017年11月30日备案成立，被告系小区开发建设单位。根据该小区房屋面积实测成果报告、小区现售和交付使用备案通知书等记载，小区总建筑面积（实测面积）318856.04平方米，（略）地上建筑总面积为225953.46平方米。（略）因被告至今只向原告交付物业服务用房323.26平方米，严重违反了《苏州市住宅区物业管理条例》第30条规定，未足够配置提供物业服务用房，原告多次与被告交涉未果。（略）按照《苏州市住宅区物业管理条例》第30条规定，被告应当按地上建筑物总面积225953.46平方米的7‰配置并无偿提供不低于1581.67平方米的物业服务用房（扣除323.26平方米），因此被告应立即向原告移交剩余不低于1258.41平方米物业服务用房，并办理过户手续至全体业主名下，但被告至今拒绝移交。本小区于2012年12月14日正式交付住宅等房屋，被告应当向业主同步交付，剩余不低于1258.41平方米物业服务用房，因其拒不提供交付，反而自行用于出租收益，造成全体业主就该部分房屋无法使用收益的经济损失，原告有权要求被告赔偿，其不当占有该部分房屋期间相应的占有使用费，原告主张按照同地段商铺租赁市场价格1元每天每平方米，平均7成出租率，暂计算6年为1929143元。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判如所请求。

被告苏州兆元置地有限公司辩称：1.本案不应受理，已受理应予驳回。根据民事诉讼法第119条规定，起诉必须符合下列条件之（三）有具体的诉讼请求和事实、理由，本案原告诉求确认的相关房屋，证据显示其房屋性质为办公并非物业，是以原告起诉没有事实依据，依法不应受理。且根据物权法司法解释，房屋确权须有权利基础，该等权利基础包括买卖，赠与、共有等，但原、被告双方之间都不存在；2.原告如坚持所谓维权，应告知行政诉讼先行。被告所有房屋都是严格依据相关土地管理部门审批通过的土地规划及建设工程规划许可施工，根据《城乡规划法》第7条规定，依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。现原告诉请的房屋明明是办公用房，登记在被告名下，原告要求确权并移交实是莫名其妙。试想，如果被告将相关房屋已出售，且原告诉请得到支持，显然不应由案外人负责腾退房屋。因为现行法律规定不允许，根据物权法司法解释第7条规定，能够引起物权变动的法律文书只能是共有分割及执行程序中强制拍卖或以物抵债，而本案显然不属于以上情形。故原告如坚持所谓维权，应先行行政诉讼，即依法变更规划，尔后再行民事诉讼。综上，请法院依据民事诉讼法第124条规定驳回原告起诉，告知其先行行政诉讼。

本院经审理认定事实如下：

原告太仓市南洋壹号公馆业主委员会系位于太仓市南洋壹号公馆的业主选举的业主委员会，于2017年11月30日经太仓市物业管理指导中心、太仓市城市管理局备案登记。（略）

被告苏州兆元置地有限公司系南洋壹号公馆小区的开发商。（略）

2012年11月，被告取得位于西侧的“太仓南洋1号公馆”项目的建设工程规划许可证，载明建设规模为“320744.5平方米，含商用9889.36平方米、办公1603.19平方米”。同年12月14日，被告取得“南洋1号公馆”项目的商品房现售前与交付使用备案。备案通知书载明现售面积为住宅212632.83平方米，商业9674.80平方米，办公1628.10平方米，其他588.37平方米以及车库（位）储藏等33031.68平方米、29347.77平方米、14164.13平方米；不可售面积为物业323.26平方米（略）

南洋壹号公馆的房屋竣工交付后，被告向前期物业公司太仓某物业管理有限公司交付了323.26平方米的物业服务用房，且现已移交给原告。南洋壹号公馆2幢1-2层办公用房02室、03室、04室、05室、06室、07室房屋（坐落于初始登记在被告名下，上述房屋套内建筑面积合计1169.52平方米。被告陈述曾委托太仓某物业管理有限公司出租上述部分办公用房并收取租金，但此系关联公司间的财务扶持，并非将相关房屋交付给物业使用。

2018年9月30日，原告向太仓市住房和城乡建设局反映“小区物业用房事宜”，该局答复“南洋一号公馆的物业用房面积为323.26平方米，办公用房产权归开发商所有，可以销售”。

2019年1月6日，南洋壹号公馆业主代表大会以书面表决的形式同意通过司法诉讼解决物业用房问题。（略）

在本案审理过程中，因被告不认可原告主张的房屋占有使用费标准，原告申请对南洋壹号公馆小区2幢1-2层办公用房的租金市场价格进行评估鉴定。江苏某房地产土地资产评估事务所有限公司接受本院委托于2020年5月12日出具估价报告，意见为：太仓市城厢镇南园西路11号2幢办公02、03、04、05、06、07室（建筑面积1265.50平方米，毛坯状态）2012年12月14日至2020年4月24日期间租金总额取整为282.19万元。原告为此次鉴定支付费用17000元。

以上事实，有原告提交的业委会成立备案表、通告、表决书、表决结果报告书、业主议事规程、南洋壹号公馆面积汇总表及房屋面积实测成果报告、现售前与交付使用备案通知书、2010年30号批复、信访事项处理意见书、前期物业管理情况表（拍摄件）、房地产估价报告及发票，被告提交国有土地使用权出让合同、建设工程规划设计要求、批复、建设工程规划核实意见表、建设工程规划许可证、前期物业管理情况表（档案件）、现售前与交付使用备案通知书、房屋所有权初始登记证明以及双方当事人陈述等在卷佐证，予以认定。

本院认为：原告系合法成立的业主委员会，其有权执行业主大会的决定事项，现经南洋壹号公馆业主表决，全体业主中专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意原告就物业服务用房通过司法途径向被告加以追索，故原告有权提起本次诉讼。

《江苏省物业管理条例》（2003年修正）第二十七条规定，新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设备，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共有部位属全体业主所有。江苏省建设厅于2006年8月30日发布《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》，该意见规定“……省条例实施前已建项目部分作为一个独立的物业管理区域的，物业管理服务用房按当时的规定建设并验收交付使用。已建部分和省条例施行后建设部分作为一个整体物业管理区域，物业管理服务用房面积不足省条例规定的，开发建设单位应在后期建设时，经规划调整，进行补建或验收交付使用。项目后期建设已不能补建的，开发单位应调配相应的房屋补足物业管理服务用房。无法调配或调配不足的，应对业主作专项补偿，供业主通过业主大会决定用于承租或购置物业管理服务用房……物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算，设区的市人民政府规定的标准高于此标准的，从其规定……”。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条规定，新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房；建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总面积的千分之七配置，并无偿提供；物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋；第三十一条规定，物业服务用房面积不计入分摊公共建筑面积。根据上述规定，被告在竣工交付物业服务用房时，除先期规划的323.26平方米房屋（套内面积293.55平方米）外，还应调配相应的房屋以补足物业服务用房。经核算，南洋壹号公馆的地上建筑总面积为225953.46平方米，参照《苏州市住宅区物业管理条例》规定的标准，被告应向业主提供不少于1581.67平方米（225953.46×7‰）的物业服务用房。原告作为南洋壹号公馆的业主委员会代表业主要求被告交付具有产权的物业管理用房，本院依法予以支持。扣除已经交付的部分，原告明确指向2幢办公02室、03室、04室、05室、06室、07室房屋（建筑面积合计1262.5平方米，其中套内面积合计1169.52平方米）作为补足的物业服务用房，经本院核算，亦符合相应规定，本院依法予以支持。

对于原告主张的未及时交付物业服务用房产生的占有使用费损失问题。物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，被告于2012年12月14日取得商品房现售前与交付使用备案，其理应向业主同步交付相应的物业服务用房，但至今未调配足额，应向原告支付逾期交付期间的占有使用费。关于起算时间，原告主张自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止，依法有据，本院予以支持。关于损失标准，原告主张按1258.41平方米、1元/平方米/天的标准，并按70%的出租率计算，即损失标准为880.89元/天。经本院委托司法鉴定，上述房屋在2012年12月14日至2020年4月24日期间租金总额为282.19万元，平均1049.81元/天。故原告主张的逾期交付占有使用费损失标准合理，本院依法予以支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》三十三条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州兆元置地有限公司于本判决生效之日起7日内向原告太仓市南洋壹号公馆业主委员会交付坐落于房屋用作物业服务用房，并协助原告将上述房屋所有权过户至南洋壹号公馆业主名下。

二、被告苏州兆元置地有限公司于本判决生效之日起7日内向原告太仓市南洋壹号公馆业主委员会支付上述房屋的占有使用费（按880.89元/天的标准，自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止）。

审　判　长　　王颖瑛

人民陪审员　　高　飞

人民陪审员　　明声波

二〇二〇年六月二十九日

书　记　员　　单如军

【二审判决】苏州市中级人民法院于2020年12月22日作出（2020）苏05民终7659号《民事判决书》，维持原判。

【律师说法】业主维权律师赵成律师认为：

1、开发商在交房时，未按各省市规定的最低面积标准向全体业主交付物业管理用房的，业主委员会可起诉要求开发商按法定标准补足物业管理用房，且不受诉讼时效的限制。

2、物业管理用房的性质不能是住宅，但可以是物业或办公。如果业委会查明开发商有闲置的物业或办公用房，可以要求将该房作为物业管理用房并过户至全体业主名下。如果查明开发商已没有闲置的物业或办公用房，则可以要求补偿。

3、开发商应当赔偿逾期交付物业管理用房期间的损失，自小区交房之日起至实际补足之日止的同地段物业管理用房的租金损失。